El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), mejor conocido como plusvalía municipal, es uno de los tributos que se debe pagar por heredar o vender una casa. Este impuesto es de carácter local, por lo que los encargados de su recaudación son los ayuntamientos.

Se trata de un gravamen sobre el incremento de valor que ha tenido una vivienda desde que una persona compra el inmueble hasta que lo vende. A finales de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaró el impuesto de plusvalía municipal obsoleto y abusivo, y a continuación, el Consejo de Ministros aprobó un Real Decreto-Ley con un nuevo impuesto que sustituye la antigua plusvalía municipal. ¿Y cómo saber cuánto se tiene que pagar?

Cómo se calcula la plusvalía municipal

Cada ayuntamiento fija las reglas del juego en el cobro de este impuesto. Es decir, estos organismos establecen sus propios coeficientes multiplicadores y los porcentajes de tributo que se deben aplicar al cálculo. Por esto, lo que nos sale a pagar puede ser muy diferente entre una localidad u otra. No obstante, existen unos criterios generales sobre los que se basa el cálculo de la plusvalía y que son aplicables independientemente del lugar donde hayamos vendido o heredado una casa. ¿Cuáles son? Básicamente, son tres, de acuerdo con los expertos de Helpmycash. 

1. 1. El valor catastral del suelo de la vivienda

Este tributo, a diferencia del IRPF, otro de los impuestos que se pagan al vender una casa, no tiene en cuenta el precio de venta de la propiedad sino el valor catastral del suelo. Este es un valor administrativo asignado por el Catastro y que podemos encontrar en el último recibo del IBI o que podemos consultar en la sede electrónica del Catastro.

2. 2. El número de años que hemos sido dueños del inmueble

La plusvalía municipal, en su definición, mide el incremento de valor que ha experimentado el suelo de una casa a lo largo del tiempo. Por tanto, para hacer el cálculo se deben tomar en cuenta el número de años que hemos tenido el inmueble en propiedad. Es decir, desde que lo compramos o heredamos y hasta su venta o transmisión, si has aceptado una herencia. A cada uno de estos años (o un rango de ellos), los ayuntamientos le asignan un coeficiente multiplicador de incremento y este lo debemos multiplicar por el valor catastral del suelo para obtener la base imponible del tributo.

Por ejemplo, en Barcelona el ayuntamiento utiliza cuatro coeficientes o porcentajes de incremento que se aplican al valor catastral y estos cambian cada cinco años. Es decir, hasta los cinco años de propiedad es 3,7%, hasta los 10 años es 3,5%, hasta los 15 años es 3,1% y hasta los 20 años es 2,8%. Hay que tener en cuenta que los 20 años es el tiempo límite que se utiliza para el cálculo. Es decir, a partir de esta antigüedad se toma siempre el último coeficiente o porcentaje de incremento para saber cuánto nos toca pagar. 

3. 3. El porcentaje de tributo definido por el ayuntamiento

Una vez que hemos calculado la base imponible de la plusvalía municipal (valor catastral multiplicado por el coeficiente asignado al número de años) debemos aplicar a esta el porcentaje de tributo definido por la localidad. Este puede variar dependiendo de la ubicación, pero, por ley, nunca deberá exceder del 30%. Hecho esto, ya sabemos cuánto tenemos que pagar de plusvalía municipal por vender una casa.

Ejemplo de plusvalía con cada cálculo

Hay dos fórmulas con las que puedes calcular la plusvalía municipal: el mecanismo objetivo y el mecanismo real. Al aplicar la nueva norma, tendremos la opción de elegir pagar con cualquiera de los dos cálculos, es decir, comprobar cuál es el que nos permitirá pagar menos. 

1. Calcular la plusvalía según el mecanismo objetivo

Estos son los pasos que debes seguir para calcular la plusvalía a pagar mediante el mecanismo objetivo:

• Toma como referencia el valor catastral
• Multiplica el valor catastral por el coeficiente que aplique para obtener la base imponible
• Multiplica el resultado por el 30 % (que es el tipo máximo legal) y conseguirás el resultado del impuesto de plusvalía

2. Calcular la plusvalía según el mecanismo real

Si quieres usar el mecanismo real para calcular la plusvalía, debes hacer lo siguiente:

• Calcula la diferencia entre el valor de compra y el de venta
• Multiplica el resultado por el porcentaje del valor catastral de la vivienda
• Aplica el 30 % (máximo legal) para obtener el importe de la plusvalía

Si quieres tenerlo un poco más fácil, te recomendamos usar la calculadora de plusvalía de Fotocasa.

Cómo saber el valor catastral del suelo de la vivienda

Calcular el valor de una vivienda es clave a la hora de realizar una operación. Para saber el valor catastral del suelo de la vivienda lo tenemos relativamente fácil, porque lo único que hay que hacer es consultar el recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), porque en este se especifica el valor catastral. En cualquier caso, otra opción como propietario, representante, autorizado o incluso aquél que acredite interés legítimo para hacerlo puede consultar el valor catastral:

• En la sede electrónica del Catastro con certificado digital, DNIe o sistema Cl@ve
• En la oficina territorial del Catastro en su provincia (se puede solicitar cita previa en 902 37 36 35 y 91 387 45 50)
• En el punto de información catastral ubicado en un ayuntamiento

¿Hay que pagar la plusvalía si vendo por menos de lo que compré?

No siempre una vivienda gana valor a lo largo del tiempo, sino que más bien lo pierde. La polémica de este tributo está servida, dado que su cálculo no considera el precio al cual se vende una casa, sino que toma un valor administrativo que no siempre está ajustado a la realidad del mercado.

¿Qué puede hacer un contribuyente que ha vendido su vivienda con pérdidas si el ayuntamiento le cobra el tributo? La mayoría de los expertos coinciden en que es aconsejable liquidar el impuesto y luego proceder a presentar una reclamación, para de esta forma evitar problemas fiscales. La mayoría de los ayuntamientos ha abierto vías que permiten a los contribuyentes demostrar sus pérdidas para que les devuelvan el importe de la plusvalía municipal abonado.

Hay que tener en cuenta que el plazo para pagar la plusvalía municipal es de 30 días a contar desde la fecha de la compraventa. ¿Y qué plazo tenemos para presentar la reclamación? Esto dependerá de la forma en la que se abonó el tributo. Si se hizo a través del sistema de autoliquidación, tenemos cuatro años para solicitar la rectificación de ingresos indebidos, pero si ha sido el ayuntamiento el que nos ha girado el recibo (liquidación), tendremos apenas 30 días para presentar la petición. En ambos casos, el organismo tiene seis meses para darnos respuesta.