Convertir un local en vivienda es una idea que está rondando la cabeza de muchas personas. Una de las razones tiene que ver con los efectos posteriores a la pandemia, que han dejado muchos locales vacíos tras el cierre de algunos negocios. Pero hay otras explicaciones de peso, vinculadas a la subida de precios del mercado inmobiliario o a la escasa disponibilidad de vivienda para alquilar y comprar.
¿Se puede convertir un local en vivienda?
Transformar un local en vivienda es algo perfectamente posible si nos lo planteamos, pero hay que tener en cuenta que antes de llevar a cabo la conversión hay que dar una serie de pasos legales previos. Tanto inversores como futuros propietarios deben tenerlos en cuenta, puesto que no se trata de un proceso sencillo. Requiere considerar una serie de normativas, permisos y reformas que no hay que pasar por alto. Veamos cuáles son.
Qué se necesita para convertir un local en vivienda
El local debe cumplir con los requisitos de habitabilidad vigentes en cada ayuntamiento, que varían en función de cada municipio y comunidad autónoma. Por lo que conocer la normativa local debe ser el primer paso en este tipo de operaciones.
De todas formas, hay pautas comunes. Se considera como vivienda aquella que cuenta con comedor, cocina, dormitorio y aseo y la superficie útil tiene que ser superior a 40 metros cuadrados, salvo en el caso de estudios, que pueden ser de 25 m2. Por tanto, si el local no cuenta con alguna de estas estancias, será necesario hacer reformas, a ser posible en clave eficiente.
Igualmente, es imprescindible que el inmueble esté construido sobre suelo urbano, que suele ser lo habitual. Y, por otra parte, es necesario que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación. Y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no supere el número de viviendas por hectárea.
En términos generales (aunque es posible que en algunas comunidades pidan más cosas), para que un espacio sea considerado vivienda debe contar:
- Con una superficie útil de 40 metros cuadrados
- Con una altura de 2,5 metros del suelo al techo
- Con instalación de salida de humos para baños y cocina
- Con una anchura mínima en la fachada para instalar ventanas
- Estar situada a nivel del suelo y nunca en un sótano
Cuánto cuesta convertir un local en vivienda
Convertir un local en una vivienda tiene muchas ventajas, una de ellas, podría ser el ahorro. El precio de un local puede llegar a ser hasta un 50% más barato que el de una vivienda. Por tanto, tras la compra, queda un mayor margen económico para hacer una reforma y pagar todos los impuestos del cambio de uso de local a vivienda.
No obstante, hay que tener en cuenta que, aunque el precio del local sea mucho más económico, hay más gastos asociados al momento de la compra. Así, el coste del proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad puede ascender a los 3.000 euros, sin contar con los gastos de licencia. En definitiva, el total de estas operaciones suele alcanzar los 35.000 euros.
Las condiciones hipotecarias para un local convertido en vivienda
Las hipotecas para comprar un local funcionan de forma diferente a las de una vivienda. Normalmente tienen más intereses, no suelen llegar a más del 60% de financiación y sus plazos de devolución son más limitados, en general no suelen superar los 20 años.
Convertir un local en vivienda sostenible
El ahorro en la compra es también una ventaja a la hora de pensar en reformas a favor de la sostenibilidad y el ahorro energético, que supondrán también un mayor ahorro a largo plazo, con un buen aislamiento del nuevo hogar, el uso de energías renovables para generar electricidad y agua caliente o la instalación de sistemas de calor y frío eficientes y sostenibles.
Aprovechar el espacio del local convertido en vivienda
Una vez comprobado que el establecimiento cumple con todas las medidas y requisitos legales, se comienza a construir el hogar. Dependiendo del tamaño del local, la vivienda podrá tener más o menos habitaciones o servicios, siempre que cumpla con el mínimo legal de contar con comedor, cocina, dormitorio y aseo. Para no cometer errores durante la obra, lo mejor es consultar con un experto inmobiliario que dé un buen asesoramiento y ofrezca la información suficiente para realizar una vivienda con éxito.
Con estos sencillos pasos, se puede convertir un local en una casa sostenible, aportando así un granito de arena a la eficiencia energética para contribuir al objetivo del Pacto Verde europeo, que busca la excelencia ambiental en los inmuebles de toda la UE para 2050. Además, ante la situación vulnerable que viven los propietarios de muchos locales, puede servir como inyección económica para mejorar su situación económica.
Requisitos y trámites para convertir un local en vivienda
Te hemos facilitado mucha información sobre cómo convertir un local en vivienda, pero ahora vamos a ayudarte con un paso a paso que pueda ayudarte en este proceso. Es fundamental que tengas en cuenta lo siguiente:
1. Negociación y compra del local
Es importante que tengas en cuenta metros cuadrados, ubicación y que consideres técnicamente la viabilidad del proyecto. Si no tienes conocimientos sobre arquitectura, te recomendamos contactar con un técnico que pueda ayudarte a considerar si la conversión del local en vivienda es posible. De lo contrario, debes desestimar la opción e ir a por otra.
2. Contratación de la hipoteca
Si necesitas financiación, tendrás que acudir al banco para negociar la hipoteca. En este caso es fundamental tener en cuenta que, además de la compra, necesitarás dinero para realizar las obras que sean necesarias para la reconversión, puesto que serán más que las que tendrías que hacer si compraras una vivienda al uso.
Por tanto, tener elaborado un presupuesto es clave: para ello, te recomendamos contactar con los técnicos y proveedores que se encargarán de construir la cocina, el baño, etcétera, para tener una idea más concreta del presupuesto que necesitarás.
3. Licencias y permisos
Una vez tengas el proyecto redactado, tendrás que presentarlo ante el ayuntamiento de tu municipio. Allí deberás abonar las tasas e impuestos, así como solicitar la licencia de obras. También será necesario que declares la alteración catastral, de modo que la propiedad pase a tener consideración de vivienda y no de local.
Como no podía ser de otra forma, después de las obras habrá que solicitar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética. El ayuntamiento terminará entregándote la licencia de primera ocupación en cuanto hayas llevado el certificado final de obra y el cambio o declaración de alteración catastral.
