En la venta de una vivienda intervienen dos partes, quien vende su casa y quien la compra, y ambas deben asumir algunos gastos y el pago de determinados impuestos. Si bien se ha escrito mucho sobre el sobrecoste que tiene para el comprador la adquisición de una vivienda (aproximadamente el 10 % del importe de la transacción) lo cierto es que el vendedor suele quedar en un segundo plano.

Y, sin embargo, vender una casa también lleva aparejados gastos e impuestos que este debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio que quiere obtener por ella. Es la manera de evitar desagradables sorpresas. Así pues, si tienes previsto vender tu casa, tienes que conocer cuáles serán los impuestos y gastos que hay que abonar.

Gastos para vender una casa

Hay una serie de gastos que son fijos a la hora de vender una vivienda. Resumiendo, podemos decirte que los principales son los siguientes:

• Plusvalía de Hacienda (IRPF)
• Impuesto o plusvalía municipal
• Cancelación de la hipoteca (si existe una carga sobre la vivienda)
• Gastos de notaría

El IRPF, el primer gasto a tener en cuenta al vender vivienda

Los propietarios que vendan un bien inmueble están sujetos a tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si residen en España. En caso de ser no residentes en el territorio español, estarán sujetos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Pero, ¿por qué hay que declararlo? Porque la ganancia patrimonial que se obtiene por la venta de una vivienda debe tributar en la declaración de la renta. Dicha ganancia se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido. Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF.

Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró, se considera que ha existido una pérdida patrimonial y, por lo tanto, no se debe tributar. De hecho, la minusvalía se puede compensar con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

La ley exime del pago al contribuyente que vende su vivienda habitual y reinvierte la ganancia obtenida o parte de ella en adquirir otra casa que debe ser también su vivienda habitual, no segunda residencia. La exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa. La que no se utiliza sí debe tributar.

Lo que debe reinvertirse es el importe de la transmisión, el precio obtenido, no el importe de la ganancia. Además, la reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un plazo no superior a dos años, contados a partir de la fecha de la transmisión, cualesquiera que sean los plazos o modalidades de pago que se estipulen.

En cualquier caso, es necesario expresar en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal por reinversión. Tanto si se reinvierte la ganancia como si no, hay que declararlo. También se exime de tributación a los mayores de 65 años o a las personas en situación de dependencia.

Y lo que se vende debe ser la vivienda habitual. Es decir, aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entiende que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial o divorcio, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas.

Otro impuesto a tener en cuenta: la plusvalía municipal

Es el gran olvidado y, sin embargo, está presente en todas las ventas de viviendas que se formalizan en España, y son muchos los vendedores que se enteran de su existencia a través del notario el mismo día en que formalizan ante él la venta de su casa. El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) se paga al ayuntamiento que corresponda, es decir, donde está ubicada la vivienda.

El nuevo decreto establece dos opciones para determinar la cuota tributaria que el contribuyente podrá elegir para aplicarse la más beneficiosa. En concreto, los ciudadanos podrán optar por calcular el importe por el resultado objetivo de multiplicar el valor catastral por unos nuevos coeficientes que tendrán en cuenta la realidad inmobiliaria o podrán decantarse por el cálculo a través de una ganancia real, con la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición.

Qué son los gastos de notario y registro en la venta de una vivienda

En muchas ocasiones, cuando se vende una casa, el vendedor suele estar pagando aún la hipoteca que contrató para la adquisición del inmueble. El comprador adquiere la casa libre de cargas, por lo que hay dos opciones, cancelar anticipadamente el préstamo o subrogar la hipoteca, es decir, que el nuevo propietario asuma dicha deuda, con lo que exigirá una rebaja en el precio. Ambas opciones conllevan una serie de comisiones que pueden superar, por ley, el 0,5 % del capital de la hipoteca.

Pero además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral de la deuda. El coste varía en función del dinero que pedimos prestado en su momento al banco, por lo que puede llegar a ser bastante abultado, entre 300 y 1.000 euros.

Generalmente, la gestoría que se encarga de cancelar registralmente la hipoteca es la misma que registra la hipoteca del nuevo propietario, de ahí que el vendedor, cuando le piden una provisión de fondos que suele rondar los 1.000 euros, se sorprenda. Casi siempre, en la firma ante el notario, el vendedor se sorprende de tener que asumir este gasto, ya que o desconoce que debe cancelar registralmente la hipoteca o da por sentado que debe pagar los gastos quien compra la casa. Por lo que se refiere a la escritura de la compraventa, los gastos corren a cuenta del comprador.

Para que la vivienda esté libre de cargas, quien vende debe estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras, etc., que debe pagar quien sea el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero. Es decir, si la venta se firma el 2 de enero, salvo que se pacte lo contrario por las partes, todos los impuestos de contribución van a cargo del vendedor.

Otros impuestos y gastos que debe asumir el vendedor si vende una vivienda

Además de los oficiales e indicados más arriba, hay otros gastos que el vendedor tiene que asumir si uno vende su vivienda:

• Los anuncios en portales inmobiliarios como habitaclia, si quieren destacarse
• Los honorarios de la agencia inmobiliaria, si se encargan de vender tu casa
• El certificado de eficiencia energética, un documento obligatorio para cualquier vivienda que se venda o alquile